home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Software Vault: The Gold Collection / Software Vault - The Gold Collection (American Databankers) (1993).ISO / cdr11 / neiss.zip / R10 < prev    next >
Text File  |  1993-06-13  |  7KB  |  163 lines
  1.                         PLANNING REVIEW
  2.  
  3. INTRODUCTION
  4.  
  5. A key element in the successful revitalization of the existing
  6. and emerging industrial base is the degree to which the City's
  7. regulatory planning framework hinders or assists in achieving
  8. positive redevelopment and/or economic renewal.  The existing
  9. and proposed Official Plans, and the existing zoning code were
  10. reviewed in the context of the overall study objectives.  The
  11. following is a summary of observations and conclusions with
  12. respect to these documents which cumulatively provide an
  13. overall perspective of historic approach, relative strengths
  14. and weaknesses, and possible modifications.
  15.  
  16. REVIEW OF CONSOLIDATED OFFICIAL PLAN AND ZONING CODE
  17.  
  18. The current approved Official Plan in Etobicoke was based on a
  19. 1960's suburban planning model.  It was ultimately approved by
  20. the Minister in 1972/1974.
  21.  
  22. ■ This plan, which is known as the "Consolidated Official Plan"
  23.   designates all of the study area as "Industrial".  The Plan
  24.   contains little direction or flexibility with respect to
  25.   redevelopment of the industrial area.
  26.  
  27. ■ The first comprehensive zoning by-law was approved in 1954,
  28.  and still largely forms the basis for existing zoning standards
  29.  in the North Etobicoke Industrial area.  Obviously, this zoning
  30.  is based on a 1950's planning model. A Zoning Code consolidated
  31.  all by- laws and was approved in 1983.  However, the industrial
  32.  performance standards and permitted uses have not dramatically
  33.  changed over the years.
  34.  
  35. ■ The Rexdale Industrial area is collectively zoned industrial
  36.   with the use of three categor ies, i.e.  I.C1, I.C2 and I.C3.
  37.   The major differences between these classification s are:
  38.  
  39. - I.C1 permits unlimited office development, whereas I.C2 and
  40.   I.C3 permit only limited ancillary administrative offices;
  41. - I.C2 and I.C3 permit outside storage, whereas I.C1 provides
  42.   strict limits;
  43. - I.C3 is the only classification which permits heavy industrial
  44.   uses.
  45.  
  46. ■ An Official Plan Amendment was approved in 1980 which had the
  47.   effect of limiting office development in industrial areas.
  48.   However, zoning amendments which would implement this plan were
  49.   never approved, and the I.C1 zoning still permits unlimited
  50.   office development.
  51.  
  52. ■ The locational attributes and land use considerations of the
  53.   three classifications is generally not consistent, i.e.
  54.   the planning rationale for permitting certain types of uses
  55.   at various locations is not universally applied. This results
  56.   in various anomalies which cannot be explained or justified.
  57.   For example, the specific locations of I.C1 versus I.C2 zoned
  58.   lands do not appear to follow a consistent set of planning
  59.   criteria.
  60.  
  61.      ■   The I.C1 zoning has been reasonably successful in
  62.        attracting and controlling modern business park
  63.        development.  This zoning permits a range of uses
  64.        including offices, restaurants, hotels, theatres, banks
  65.        and industrial buildings in prestigious settings.
  66.  
  67.    ■   Zoning By-law #11757 which is known as the "gasoline
  68.        by-law", and is intended to control automotive
  69.        commercial uses along major arterial roads is no longer
  70.        successful, and acts as an unnecessary constraint to
  71.        redevelopment.
  72.  
  73.    ■   No full scale zoning review of the industrial area has
  74.        occurred in over 35 years.
  75.  
  76.  
  77. REVIEW OF NEW OFFICIAL PLAN (JULY, 1990)
  78.  
  79.    ■   In 1986, the City embarked on a full scale review of
  80.        the Official Plan, and in July, 1990 adopted a new
  81.        Official Plan.
  82.  
  83.    ■   The new Plan is a policy plan in addition to being a
  84.        land use plan, and contains numerous strategic and
  85.        contemporary policies affecting the future of
  86.        industrial areas.
  87.  
  88.    ■   This Plan still requires Ministerial approval or
  89.        possible Ontario Municipal Board approval.  As such,
  90.        the Plan has no legal status, but is used as a planning
  91.        guideline by the City.
  92.  
  93.    ■   The Plan recognizes the benefits of redevelopment of
  94.        urbanized industrial lands, and change of these lands
  95.        to other uses.  However, the Plan does not indicate
  96.        which parts of industrial areas may redevelop and,
  97.        therefore, site specific amendments are still required.
  98.  
  99.    ■   Generally, site specific amendments can take a minimum
  100.        of one to two years to process, not including possible
  101.        appeals to the Ontario Municipal Board.
  102.  
  103.  
  104. EMERGING PLANNING ISSUES
  105.  
  106.    ■   There will continue to be redevelopment pressures on
  107.        industrial lands due to the decline in the traditional
  108.        industrial (manufacturing) sector.  Redevelopment to
  109.        non-industrial uses such as retail and residential may
  110.        or may not adversely impact on the industrial area,
  111.        depending on the location.
  112.  
  113.    ■   Recent applications for new uses, such as retail
  114.        warehousing are not currently permitted in either of
  115.        the Official Plans or Zoning Code, except on a few site
  116.        specific bases.
  117.  
  118.    ■   Due to the recession and new business realities in the
  119.        1990's, companies are forced to make decisions on a
  120.        decreasing time basis.  Due to the length of time
  121.        required to change legal documents, companies cannot
  122.        afford to take the time to seek changes and may leave.
  123.        It will be important to identify how flexibility can be
  124.        built into planning documents to ensure that the
  125.        industrial base remains strong and that certain positive
  126.        changes can occur without lengthy delays.
  127.  
  128.    ■   Environmental contamination of existing industrial
  129.        sites may restrict any redevelopment/reuse due to the
  130.        health risk or the prohibitive cost of clean-up.
  131.  
  132.    ■   A Secondary Plan has been proposed for the Airport
  133.        Area.
  134.  
  135.  
  136. PLANNING PERSPECTIVE OF CHANGES
  137.  
  138.    An approach to new policy should be based on the following:
  139.  
  140. 1. Possible modifications to the new Official Plan will likely
  141.    consist of a fine-tuning of the Plan rather than wholesale
  142.    changes, as the new Plan is deemed to be very good.
  143.  
  144. 2. Modifications to the Zoning Code are considered to be of
  145.    primary importance, due to the fact that as-of-right zoning
  146.    will provide the most effective way of providing for
  147.    responsive redevelopment opportunities.
  148.  
  149. 3. There is a need to continually identify specific future
  150.    study areas or additional proactive planning initiatives
  151.    that the City should undertake as part of a long-term
  152.    strategy.
  153.  
  154. 4. Future trends and potential for the airport are clear
  155.    enough that a secondary plan should not be required.
  156.  
  157. 5. A recognition of the historic proactive role which
  158.    Etobicoke staff and politicians played during the
  159.    greenfield development of the 1950's and 1960's is
  160.    important in order to assist in developing a strategic role
  161.    for the 1990's.
  162.  
  163.